管理費

管理費と修繕積立金の平均価格！知っておきたい分譲マンションの現実

マンション管理新聞にて「管理費等初期設定調査」が記載されていました。この調査では、分譲時点のマンションの管理費や修繕積立金の初期設定価格について紹介されています。

そこで、マンションの管理費・修繕積立金について、

• 「管理費等初期設定調査」でまとめられている分譲時の価格を平均（以下：平均価格）
• 国交相により行われているマンション総合調査でまとめられている管理費の相場（以下：相場価格）

として、平均価格、相場価格について当社の視点でまとめてみました。

驚くべきことですが、分譲時の初期設定価格は全く適正な価格に設定されていません！

平均価格の管理費は高く、修繕積立金は大幅に不足している！

70㎡の住戸を購入した場合、マンション分譲時の管理費・修繕積立金の平均価格は、調査結果で以下のように紹介されています。

当サイトのマンションコラム・豆知識の修繕積立金の相場と適正額の調べ方にて「マンション修繕積立金に関するガイドライン」に記載されている適正額の計算方法を紹介しています。その計算方法に従えば、修繕積立金に適正額はざっくり見積もると『２００円/㎡』となります。

つまり、70㎡の住戸であれば、７０㎡　×　２００円　＝　１４,０００円　が月額修繕積立金の適正額です。

分譲時には修繕基金を集めているとはいえ、適正額に対して修繕積立金の平均価格は月当たり約８,０００円不足していることになります。

管理費は割高に

一方管理費については、戸数別・地域別で見るマンション管理費で相場をまとめています。平成３０年の国交省の調査に従えば、管理費の全国平均の相場は『２１７円/㎡』です。

７０㎡　×　２１７円　＝　１５,１９０円　　が管理費の相場となるため、平均価格の管理費は相場価格の管理費を約３６４０円上回っている状況です。

しかし、月３，６４０円程度とは年間で考えれば４３，６８０円、仮に50戸のマンションであれば、マンション全体では年間２１８万多いという事です。１０年間では２，１８０万円です。月々３，６４０円の違いが将来大きな差となって現れます。

ここまでは全国単位の調査結果です。この調査ではさらに戸数別・地域別に管理費・修繕積立金の平均相場がまとめられています。

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戸数別・地域別の管理費と修繕積立金の平均と相場

１㎡あたりの管理費の平均価格（単位：円）

戸数別の管理費の平均価格に注目してみると、規模が小さいマンションほど管理費が高くなっています。これは例えば機械設備などがある場合、マンション規模が小さいため、各住戸の負担割が高くなり、結果として管理費が高くなります。

最も高いのは関東地方の２〜２０戸規模のマンションの２５４円/㎡で、もっとも安いのは九州地方の１５１〜２００戸のマンションの７４円/㎡です。

地域別で管理費の平均価格をみると、「北海道・中国・九州」以外の管理費は、全体的に割高である印象を受けます。特に関東地域は突出して高くなっています。

特に関東はタワーマンションや大規模マンション特有の特殊な設備、機械式駐車場などにより管理費が他の地域と比べ高くなっているものと推測されます。

なお、「相場価格」と「平均価格」の１㎡あたりの単価を比較すると、どの規模のマンションにおいても「平均価格」が「相場価格」を上回っています。

つまり管理費の初期設定は割高に設定されているということです。

１㎡あたりの修繕積立金の平均価格（単位：円）

前述の通り「マンション修繕積立金に関するガイドライン」では、ざっくりとした値ですが『２００円/㎡』が修繕積立金の適正価格の目安です。

この調査結果では、どの戸数帯の住戸でも修繕積立金は適正額に全く届いていません。

分譲時の平均価格のため、「段階増額積立方式（初期設定が低くその後５年１０年といった単位で修繕積立金が値上がりする方式）」が採用されているのでしょう。

この結果から一つ言えることは修繕積立金は確実に足りていないということであり、今後必ず修繕積立金は値上げされるということです。

修繕積立金ガイドラインの適正額とこの調査結果を比較するのであれば、今後、どのマンションにおいても修繕積立金は２倍から３倍以上に確実に値上げされるということです。

修繕金は大規模修繕以外にも必要

当初は新築で綺麗なマンションであっても、時間の経過とともに、廊下やエレベータ、壁面などの目に見える部分だけではなく、配管や機械設備などの見えない部分も、必ず劣化する箇所が現れてきます。

機械設備などの修繕は、大規模修繕には含まれていないため、しっかりとした蓄えが必要なのです。

そのための将来的な修繕に備えて、管理組合としては早い段階から修繕積立金について適正に積み立てておきたいと考えるのが普通でしょう。

管理組合の意図とは違い、予め低く設定されている修繕積立金について、区分所有者の理解を得ながら、将来の負担に備えるために早い段階から適正額を積み立てていくことが大切です。

国交省からは段階的に修繕積立金を増額させていく「段階増額積立方式」よりも、計画期間中均等に積み立てる「均等積立方式」が望ましいと指摘しています。均等積立まで調整期間が発生するかもしれませんが、適切な長期修繕計画を立てて修繕積立金を積み立てていくことが望まれます。

マンションの管理費と修繕積立金の相場の平均の総括

この調査状況から以下２点のことが言えます。

１）修繕積立金は大幅に不足しており、今後値上げがされる
２）管理費はまだまだ割高な設定になっている

平均価格と相場価格の管理費比較、平均価格と適正額の修繕積立金の比較から、多くマンションでは管理費を払い過ぎており、修繕積立金が不足しているという問題があります。

この将来に及ぶ重要な問題に管理組合がいかに早く気づいて、将来修繕積立金の不足が無いように対応策を練っていくことが重要であると言えるでしょう。

この将来に及ぶ重要な問題に管理組合がいかに早く気づいて、将来修繕積立金の不足が無いように対応策を練っていくことが重要であると言えるでしょう。

なおこの調査結果は「マンション管理新聞2015年7月25日号」からの引用ですが、この初期管理費が高い傾向は今も全く変わっていません。

修繕積立金の不足や払い過ぎ管理の対応策

管理費の削減や修繕積立金不足の改善のため、一度現在の管理会社を見直してみることをおすすめします。

管理会社の見直しにより、マンション管理に競争の原理がうまれ、管理費の削減だけでなく、管理の質も向上させることができるからです。

「マンションは管理を買え」と言われる時代です。

マンションの管理とは清掃などの目に見えるものだけではありません。修繕積立金がしっかり蓄えられていること、管理費が適正価格である事も大切なマンションの管理です。

削減した管理費は、

• 修繕積立金は上乗せするが、従来通り値上げは行う
• 管理費を削減できた分、修繕積立金の値上げを圧縮する

など利用用途があり、他にも管理費の余剰分を予備費に回すなどの選択はあると思いますが、この選択は管理組合次第です。

多くの管理組合様はすでに実行に移されています。

ぜひ実行に移し、払い過ぎてきた管理費の削減や、将来に先送りしている修繕積立金不足の改善に取り組んでください。

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